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国有化的北京,市场化的深圳深圳新闻网新闻网

2019年03月11日 08:39来源:华宇手机版

公元2018年10月29日,北京市国资委印发了一纸文件《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》。由于体制审批流的老习惯,这个10月11日就盖好戳的《通知》终于在18天后正式印发下来了。

本文不评价通知本身,主要就第一条内容展开一下关于土地再开发方面北京与深圳的模式。供各路地产拓展狗观摩,不到之处请大咖留言斧正。

01

通知

《通知》一共9条内容,先后强调了国有企业的土地房屋资产处置、出租、对外经营,土地利用结合民生需要以及配合产业疏解等要求。本文不对《通知》本身进行评价,仅就通知第一条展开分享一下北京与深圳的土地再利用模式做一个对比。

《通知》第一条:“企业土地处置权在市政府,企业不得私自处置土地,擅自改变土地用途”。

国有企业的资产处置向来都在政府,流程是报国资委审批后还得上公开平台交易,土地用途改变更是需要规土委的层层编制报批。北京市国资委将这一条放在通知的开头,无非是再强调国有资产、特别是土地资产利用的国有化。

02

国有化的北京

北京市对于土地的国有化管理是深入骨髓的。

早在2001年,北京市就在国土局下面设立了一个专门的机构——北京市土地整理储备中心。次年2月,隶属储备中心的土地交易市场也正是挂牌。按照当时的介绍“中心的成立和市场的组建是本市贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地基本国策,进一步深化土地使用制度改革,加强国有土地资产管理,建立公开、公平、公正的土地市场秩序的重要举措。”

事实上,一方面正是北京应对2004年“8.31大限”后的土地走招拍挂的提前布局,另一方面也是实施政府土地财政模式的主要抓手。

北京是土地整理储备中心自成立之初就开始云集各路人才,清华、北大、人大研究生众多,海外留学归来也不在少数。插播一下,星探君曾今也是其中一员。能够与一群极其优秀的人一起工作,我甚感骄傲;那里也是星探君跟土地打交道的起始之地,那段日子是星探君目前工作履历中最怀念的时光。顺便借此对星探君入行时市中心及朝阳分中心的几位大哥和兄弟姐妹们表示真诚的感谢。

扯远了,回到北京土地利用国有化的话题。

北京市土地储备中心是一个创造财政神话的地方。北京在04年8.31大限之后,土地财政初露锋芒。

举例“地王”频出的2009年,土地成交额飙升到900多亿元,卖地净收益为477亿元。在储备中心这个优秀的团队努力下,仅一年卖出整理出来的土地就给北京财政净挣了477亿元。而2017年,北京卖地收入更是以高达2796亿元,力压彼时火爆的杭州占据全国榜首。如果没有限地价的竞拍政策控制,去年北京卖地的财政净收入至少还能增加500个亿。

寸土寸金的北京,土地再利用上岂能不国有。不论国有土地还是民营工厂,只要土地调整规划重新利用必须通过土地市场重新招拍挂。当然,还有集体土地的先征拆后转让。

北京模式,也是大多数城市后来成功效仿的典范。

03

市场化的深圳

反观深圳,去年通过市场出让的土地寥寥无几。

其实要说招拍挂,深圳才是鼻祖。早在1987年的文锦花园项目,就成功实施了改革开发后的第一次土地拍卖。但近年来,深圳的土地招拍挂市场几乎断供。

深圳也有土地储备中心,成立于2004年,也就是8.31大限的同一年。职能与北京的相似,不过成绩实在一般。究其原因,在于深圳的土地再利用市场化。不同于北京“见地就收”再出让挣差价,深圳对于土地再利用有自己的一套。

深圳还有一个机构,叫城市更新局。而城市更新才是深圳土地再开发的主旋律。城市更新的模式则完全是市场化的,城市更新局的职能不是收储再出让,仅作为政策制定与职能审批。按照《深圳市城市更新办法》及《实施细则》,深圳的土地再开发主体基本由原权利人自行确定。政府只做审批方案与审定规划而已。

像本文开头所述北京这种单一主体的国企自有用地,只要纳入更新规划范围,自行开发或者寻找企业合作开发简直就是轻松+愉快。这里面,深圳地方政府在土地再开发环节仅收一点基准地价(根据不同类型、持有比例等等还有不同程度的地价补缴优惠政策)。也就相当于土地再开发的增值溢价全部由企业享有,当然未来销售变现环节的土增、增值税可少不了了。

城市更新流程简单,费用构成重点在前期阶段的桌下活动。

城市更新全流程导图:

04

互通有无

北京的国有化供地模式,最大优势是政府收取了更多的财政,城市建设及基础设施的快速发展。但往往越是远郊越相对容易土地储备,城市中心的城中村难以解决。对于拿地企业是干干净净拿地,快速开发扩大规模。外来户只要拿着钱,北京的地您随便摘。

深圳的市场化开发模式,最大的优势是吸引民间资本充分加入,以贡献政府配套用地的形式扩大城市基础设施建设,同时极大的增强了旧改的意愿和积极性。对于城中村的破题具有重要意义。对于拿地企业来说,入乡随俗的桌下活动能力为制胜法宝。外来户,往往有钱都进不来。

随着城市开发的不断深入,互通有无是各大城市必破之题。

北京参照了下深圳,曾今小试牛刀。

比如为了民计民生,当然更为了盘活国有资产,北京前几年推出过利用国有自用用地自行开发建设自住型商品房(限价)、公租房等政策。当然,避免扯着裆,步子是不能迈得太大的。即便自有用地直接开发也仅限于北京国企,而且也得走一下招拍挂程序(带着限制性条件挂牌)。

当然,深圳也在偷学北京,试图恢复80年代的武功。

今年出炉了不乏纳入政府旧改范围、增加限制更新区域等新政。政府主导拆迁收储再出让的创收之心初露端倪。近期也开启了招拍挂卖地之路,连续挂出几宗宅地。

拓展大咖,你喜欢拿钱硬砸国有化的北京,还是桌下寻欢市场化的深圳?

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(责任编辑: HN666)

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